Így kössünk bérleti szerződést! – 3. rész
Háromrészes sorozatunk első két részében a bérleti szerződés időtartamával és a bérlettel kapcsolatos költségekkel foglalkoztunk. Most jönnek a további, nagyon fontos szempontok.
Gondos és körültekintő gazdálkodás ellenére is bármelyik vállalkozás kerülhet rövid, vagy hosszú távú pénzügyi zavarba. Már a bérleti szerződés előkészítése során szükséges a pozitív várakozások (opció a további területek bérbevételére) mellett, a negatív változások esetére való felkészülést. Részletesen kell rögzíteni a szerződésben azt az esetet, amennyiben a bérlő késedelembe esik – a bérleti díj, vagy a járulékos költségek fizetésével -, úgy a késedelemnek milyen szankciói vannak.
Egyes szolgáltatások megszüntetése, késedelmi kamat követelés, a bérleti szerződés bérbeadó részéről történő megszüntetése, tipikus bérbeadói lehetőségek. Minden esetben meg kell azonban határozni a szerződésben a szankciók pontos mértékét, az igényérvényesítés módját. Fontos figyelembe venni a bérlő részéről, hogy a bérbeadó a bérlő bérlemény területére bevitt ingóságait a vonatkozó jogszabályi rendelkezések szerint bizonyos esetekben le is foglalhatja.
Több esetben ragaszkodnak a bérbeadók ahhoz, hogy a bérleti jogviszony hatályba lépésének feltétele legyen egy közokiratba foglalt nyilatkozat a bérlő részéről, melyben az tudomásul veszi, hogy amennyiben meghatározott időn túli késedelembe esik és a bérbeadó a szerződést megszünteti, úgy a bérbeadó végrehajtó igénybevételével a bérleményt visszaveheti, amennyiben a bérlő azt önként nem hagyja el.
Mi van, ha megszűnt a bérleti szerződés?
Semmi sem tart örökké, ez az élet valamennyi területén tapasztalható. A bérleti szerződések is megszűnnek a határozott idő lejártával, határozatlan idejű szerződések esetén valamelyik fél felmondásával, esetleg rendkívüli felmondással. Bármely okból is szűnik meg a szerződés, a bérbeadó és a bérlő elszámolnak egymással, jó esetben jogvita nélkül és rövid határidőben.
Az elszámolást megkönnyíti, ha a szerződés megfelelő útmutatást ad. Egyértelműen rögzíti – egyébként a megfelelően részletezett kimutatások rendszeres elkészítése a futamidő egésze alatt megkönnyíti a felek együttműködését – az utolsó bérleti díj esedékességét, a mérhető és az átalánydíjas további bérbeadói szolgáltatások elszámolási rendjét, azt, hogy a bérleményt lejáratkor milyen állapotban kell a bérlőnek visszaadnia (főszabályként a rendeltetésszerű használatból eredő elhasználódás költségei a bérbeadót terhelik, de a felek ettől eltérően is megállapodhatnak).
Egy körültekintően elkészített bérleti szerződés tartalmazza, hogy a bérlő által a futamidő elején fizetett kaució összegét – mely megállapodás szerint kettő- hat havi bérleti díj összeg is lehet – a bérbeadó milyen feltételekkel számíthatja be a bérlő tartozásaiba. (keret vége)
Konstrukciók és kockázatok
Jó, ha tudjuk, hogy az irodapiacon kétféle bérleti megoldás létezik: bruttó és nettó, a kettőt a kockázatvállalás illetve a kockázatáthárítás különbözteti meg. Az első esetben fix díjat fizetünk, s minden további költség a bérbeadót terheli. Előfordul, hogy ekkor azonban magunknak kell ellátni az üzemeltetési feladatokat. Fontos tudni, hogy ilyen esetekben a két fél – egy bázisév meghatározása után – megegyezik egyfajta felső plafonban, ami fölött az esetleges költségeket a bérlő fizeti.
A hivatalos, tankönyvszerű esetben a nettó bérleti díjjal készülő szerződésben – a bérleti díjon felül – minden költséget (fix költségek, biztosítási díj, ingatlanadók) a bérlő fizet. Cserébe a bérlőnek nem fáj a feje az üzemeltetés miatt és a karbantartást sem neki kell fedeznie. A széles körben elterjedt változat szerint azonban az üzemeltetési és egyéb díjaknál limitet állapítanak meg, s ezzel maximálják a bérlő költségeit. Talán ez a megoldás a legjobb nekünk, hiszen ha hosszabb távra szerződünk, védjük magunkat a különféle pénzügyi és más gazdasági kockázattól, amit így a bérbeadó nem tud áthárítani ránk.
Dr. Tilki László, a Tilki és Kovács Ügyvédi iroda alapító társtulajdonosa
Címkék albérlet, bérleti szerződés, bővülési opció, futamidő, kaució, nettó bérleti díj
