Felértékelődő irodaterületek Budapesten

2015-05-10 Szerző: kkv Rovat: Hírek, Ingatlan, Irodaházak

Három budapesti körzet egyre inkább reménykedhet abban, hogy még jobban felfedezi magának őket az irodaház-építési ipar. Ígéretes kerületekről van szó, amelyek közlekedése most indult fejlődésnek.

epites_ingatlan_88979584

Az új metróvonal és az 1-es villamos meghosszabbítása az irodapiacot, a kiskereskedelmi- és a logisztikai ingatlanpiacot is felpörgetheti Dél-Budán. Nem túlzás talán azt állítani, hogy hatalmas ingatlanfejlesztések indulhatnak: irodakomplexumok és egy új bevásárlóközpont épülhet itt az elkövetkező években, illetve lehetőség nyílik egy újabb intermodális csomópont fejlesztésére is. A megközelíthetőség javulása korábban beígért lakásberuházásokat is életre kelthet.

A Futureal Csoport várhatóan idén hozzálát saját beruházásához, ami más fejlesztőket is arra ösztönözhet, hogy kisebb projektekkel megjelenjenek a környéken. A Kelenföldi pályaudvar közvetlen közelében már terveznek egy olyan irodaközpontot (Budapest One), ami hosszú távon akár 10 ezer ember munkahelyéül is szolgálhat, illetve a budai oldal legnagyobb bevásárlóközpontja (Etele City Center) is itt épülhet fel, mindkettő az említett cég akciója.

„Dél-Buda évek óta Budapest egyik legkedveltebb ingatlanpiaci lokációja, az irodai kihasználatlanság itt a legalacsonyabb, csupán 11,8 százalék a budapesti 17,6 százalékos átlaghoz képest. Az elmúlt 12 hónap legnagyobb ingatlan-tranzakciója is itt történt az Allee bevásárlóközpont 50 százalékának értékesítése révén. A Kelenföldi pályaudvar szerepe azért is különleges, mert ez az egyetlen olyan állomás, ahol komoly ingatlanfejlesztési potenciál van.

A 4-es metró vonalán a városközpont felé haladva az új tömegközlekedési eszköz szerepe leginkább a lakóingatlanok és az utcai üzlethelyiségek piacán éreztetheti pozitív hatásait. Több olyan fejlesztés készült már el, amelyek mintegy beárazták a négyes metró megjelenését: az Allee vagy a CET/Bálna megelőzte korát, és stratégiai lokációban épültek meg jóval a metró átadása előtt, annak minden előnyét élvezve most.

A lakóingatlan-piacon a XI. kerület eddig is favoritnak számított, erre a piaci helyzetre a 4-es metró közösségi közlekedésbe való bekapcsolása még valamelyest ráerősít. „Nem kell attól tartatni, hogy az eddigi kiskereskedelmi forgalom visszaszorulna – hiszen a korábbi negatív tapasztalatokból tanulva a főváros meghagyta a párhuzamos villamos-közlekedés lehetőségét – nem úgy, mint ahogy a 3-as metró átadásával a Váci úton vagy a 2-es metró esetében a Rákóczi úton -, így a Bartók Béla út belső részén tapasztalható, erősödő „kiskereskedelmi imidzs” nem sérül” – hangsúlyozta Borbély Gábor, a CBRE vezető elemzője.

Nemcsak a tervezett fejlesztések miatt hat pozitívan a környék irodapiacára az új metróvonal: a dél-budai megállók közelségében található meglévő irodaházak már most profitálnak a kiszélesedett tömegközlekedési kapcsolatokból. „Főleg a nagyobb létszámot foglalkoztató cégek esetén fontos szempont az irodaválasztásnál az, hogy tömegközlekedéssel is könnyen megközelíthető legyen az irodaház. E tekintetben mindenképpen elmondható, hogy felértékelődtek az állomások szomszédságában található irodaépületek” – véli Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója.

epites_140228197

A 3-as metró jótékony hatása eddig főleg a Váci úton volt érezhető. ÁM ott már szinte minden telket beépítettek irodaházzal, s ezért mostanában inkább a vonal dél-keleti irányára figyelnek a szakértők. Az Üllői út középső szakasza mentén, (ezt repülőtéri folyosónak is szokták nevezni) egyelőre nincs olyan irodaház-sűrűség, mint a Váci úton, de telek van elég. Egyelőre csak 4-5 számottevő projektet fejeztek be, de legalább ennyi van fiókban, s ha idén folytatódik a stabilizáció és tartós lesz az emelkedés a bérleti díjakban, biztosan elindítanak egy-két beruházást a következő 2-3 évben.

Ugyancsak ígéretes Észak-Buda, ahová 2016-ban már Dél-Budáról indult villamossal is elutazhatunk anélkül, hogy átszállnánk. Már épül a fonódó villamos pályája, vagyis összekötnek három vonalat, s ez metró nélküli, gyors eljutást tesz lehetővé a környékre. A magyar és külföldi ingatlanfejlesztők presztízs környéknek tartják a II. kerületet és a III. kerület belső részeit, a bérleti díjak itt már most is kicsit meghaladják az átlagot.

Simonyi Balázs, a DTZ nemzetközi ingatlan tanácsadó cég üzletágvezetője szerint azok a cégek, amelyeknek a következő 1,5-2 évben jár le a bérleti szerződése jól teszik, ha igyekeznek, mert már most sem minden lokációban beszélhetünk bérlői piacról. Lassacskán elmúlik az az idő, amikor a bérlő diktál.
Ma már szinte szárnyal az irodapiac, tavaly a bérbeadási mutató is rekordot döntött, így néhány budapesti alpiacon 90% feletti kihasználtságot mértek, ami kiemelkedően alacsony nem csak az elmúlt 5 év, de az irodapiac teljes történetének viszonylatában.

VISSZATÉRT AZ ÉPÍTÉSI KEDV
Lassú ütemben ugyan, de ismét visszatért a fejlesztési kedv, 2014-ben összesen 65 500 négyzetméter új irodaterület épült fel Budapesten, ez több mint a kétszerese az előző éves szintnek. A fejlesztői érdeklődés erősen a Váci úti irodafolyosó felé fordult, a 2014-es új kínálat 65%-a ezen a piacon épült és a fejlesztés alatt álló irodaházak szinte teljes állománya itt található. A Váci úti irodafolyosó a legnagyobb alpiac 726 300 négyzetméter irodaterületet magában foglalva és 20,8% üresedési rátával. Emellett vannak olyan irodapiaci lokációk ahol jelenleg egy 1 000 négyzetmétert meghaladó irodaterületet kereső bérlő nem találna megfelelő irodaépületet a piac telítettsége miatt. Tovább fokozódott az üzleti szolgáltató cégek (SSC, BPO) érdeklődése Magyarország iránt,magas volt az ilyen jellegű vállalkozások aktivitása ebben az évben. Számos új cég mellet a DTZ SSC üzletága is a budapesti piacot választotta új székhelyéül, ami a következő években folyamatosan bővülni fog. Kiemelkedő aktivitás tapasztalható emellett az állami szektor részéről, számos jelentős bérbeadási tranzakcióban voltak érintettek ebben az évben. Ugyan kevesebb reflektorfényt kap, de legalább ilyen fontos a már működő szolgáltató központok jelentős mértékű bővülése. Az állami szektorhoz köthető kereslet volumenének további erősödésére is számíthatunk.

Címkék ,